当下楼市最大的秘密：所有地王都是“一家人”

当下楼市最大的秘密：所有地王都是“一家人” 理财新闻腾讯理财2016-06-05 10:54 5月份中国共出现69宗“地王”，可谓不折不扣的疯狂地王月。从上海到深圳，央企出手阔绰，令人瞠目结舌。昨天深圳冒出的新地王，表面上讲述的是一个“新故事”，拿下土地的居然是两家名不见经传的企业。但经过层层挖掘，你才会发现当下楼市最大的秘密：所有地王原来都是"一家人"。 作者：刘晓博 6月2日下午3点多，坐在位于深圳福田中心区的办公室里，我感觉到这个世界有些荒谬。 10多分钟之前，从1公里开外的深圳土地房产交易大厦传来消息：龙华上塘商住地“A816-0060”被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合体以82.9亿的高价拿下，楼面地价高达56781元/平方米！ 如果扣除幼儿园、社区管理用房、文化活动室等不可售面积，可售部分的楼面地价已经超过了每平米6万元！ 我之所以感到这个世界有点不太真实，是因为我所在的这栋楼目前的二手房售价也不过每平米6万元，性质也是70年产权的住宅，而且几乎位于深圳最好的位置。而刚刚诞生的“地王”，在12公里之外的郊区（见下图）。 现在，让我们看看这块地的周边情况。 图片来源：新浪乐居 没错，它是地铁上盖，旁边就是地铁龙华线的上塘站。这个片区，目前新房的售价为5-7.5万/㎡。 上图：这块土地的基本数据。图片来源：深圳房地产信息网。 值得注意的是，根据拍卖公告，这块地是深圳商品房现售试点项目，根据出让公告，它的销售条件是这样的： 本宗地被确认为我市商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。 也就是说，这块地的开发成本会比较高，因为对于高层建筑来说，“现售”可能要比“预售”晚10个月到1年才能拿到购房者的款项。所以，如果没有现售的要求，这块地的楼板价可能会更高。 总之，开发商如果希望获得合理的盈利，最终现房售价可能需要达到每平方米8万元以上，甚至更高。 想想看，三四年之后在距离深圳中心区12公里的地方，新房售价超过8万元将会是什么情况。那时候中心区的房价会是多少？到那时，又有多少深圳人能买得起房子？ 如果跟2013年、2014龙华片区土地拍卖价格进行一个比较，我们就会发现，短短两三年的时间，这里的楼板价已经从2.4万元到2.5万元一平方米，上升到了5.7万元每平方米。 抱怨的话不再说了，让我们看看拿下这块土地的两个企业的情况吧。 中国电建集团，一看名字就知道是央企。根据公司官网的介绍： 中国电力建设集团有限公司（简称：中国电建）是经国务院批准，于2011年年底在中国水利水电建设集团公司、中国水电工程顾问集团公司和国家电网公司、中国南方电网有限责任公司所属的14个省（市、区）电力勘测设计、工程、装备制造企业基础上组建的国有独资公司。 央企嘛，都是含着金汤匙出生的，所以有钱任性。那么“广州方荣房地产有限公司”是何方神圣？ 通过“全国企业信用信息公示系统”查询可知，它只有一个股东，是“北京兴茂置业有限公司”。而“北京兴茂置业有限公司”也只有一个股东，是“上海兴稷投资咨询有限公司”。 转眼之间，我们像一只皮球一样，被人从广州踢到了北京，又踢到了上海。终于，我看到了“上海兴稷投资咨询有限公司”的营业执照： 靠，竟然是外资？不是说外资都从中国房地产市场上逃跑了吗？ 接着查！“上海兴稷投资咨询有限公司”也只有一个股东，叫“方兴地产（中国）有限公司”，是一家在香港上市的企业，代码是00817，刚刚更名为“中国金茂控股集团有限公司”。 那么，中国金茂的“爸爸”是谁？ 中国中化集团！ 下面是中化集团的自我介绍： 中国中化集团公司成立于1950年，前身为中国化工进出口总公司，历史上曾为中国最大的外贸企业。现为国务院国有资产监督管理委员会监管的国有重要骨干企业，总部设在北京。 中化集团主业分布在能源、农业、化工、地产、金融五大领域，是中国四大国家石油公司之一。中化集团也是最早入围《财富》全球500强的中国企业之一，迄今已25次入围，2015年名列第105位；并于2013年、2014年连续两年被《财富》评为“全球最受赞赏公司”。 顺便说一句，中化集团目前的“一把手”是宁高宁，他此前曾分别担任过华润集团董事长、中粮集团董事长。也就是说，他曾经是中国第一大房企万科的“太上皇”。 至此，谜底彻底解开：深圳的新地王，跟上海刚刚诞生的“周浦地王”和“顾村地王”一样，后台都是实力雄厚的央企。 看来，国企特别是央企，真的已经成为中国房地产市场最大的护法神！ 楼市里有一个大骗局！ 作者：路瑞锁 先说房市。 “权威人士”明明已经确认中国经济是“L型”，但最近多个城市却接连不断出现“地王”，而且这些地王的价格常常还高的离谱，让人一计算下来，这地块儿如果盖上房子，明显都是周边现有房地产价格的1.5-2倍，从而让那些没有房子的年轻人都惶恐不已，以为自己所在的城市房价，至少还要再涨一倍呢…… 其实，你被骗了。 还记得前几天中央媒体之前警告过地方政府和开发商不要联手推高房价的文章么？ 这些价格离谱的“地王”，很有可能就是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹。 早在2014年，当时大城市房地产价格刚刚有见顶迹象，《华夏时报》的记者，就曾经在新浪房产微信频道报道过地方政府与央企国企联手推高房价的猫腻（灰色字体为引用）： “市场冷淡时，政府会让国企出面拍地托市，拍出高溢价，其实还是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，赚的只是财政银行卡上的流水而已。”上述深圳房企投资发展部人士透露，有时地方政府也会通过拍高价地，事后返还开发商的模式，来拉高区域地价。 …… “有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上。”深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。 湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉《华夏时报》记者，一些定向出让的土地，实质上早已锁定开发商，“在招拍挂环节，可以一直拍下去，直到拍到为止，反正超过双方约定的价格而多花的钱，最后政府都会返还给开发商。” …… “我亲自签过这种合同，即在拍卖前，协议中明确规定，若拍卖超出合同约定价格，则政府须连本带利息返还给开发商。”深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者，通过土地出让金返还方式，降低了开发商拿地成本，政府赚到的更多是投资和就业，以及银行账面流水。 …… 按现行做法，土地出让金收取后，除上缴上级财政部分，剩余支出使用完全由地方政府负责，国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态，没有明确的法律规定，也没有相应的约束，始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外，大多“封闭运行”。 由于开发商在拍卖前只缴了保证金，多出的土地溢价不需要缴，只需私下重新改合同。“反正财政进账多少，也没人查，财政只需按合同收钱即可。” “这种手法有十多年了，已经很普遍，土地出让环节是腐败高发区。”上述深圳上市房企投资发展部人士说，“对于分管的官员都要送礼，具体金额看项目大小和利润，如果开发商赚1个亿，送出去一两千万也无所谓。” 很多普通人，没有足够的经济实力，却愿意主动为国接盘，我真的很佩服。 说完了房市猫腻，接下来说股市的猫腻。 现在距离2015年的股灾有1周年了，而在去年3、4、5、6月，股市正是烈火烹油、鲜花着锦的时刻，无数的大大小小上市公司，打着“定向增发”的口号大肆圈钱，增发价格大都比当时的股票现货价格略低一点点，但是要有1年的锁定期…… 比当时的股票价格略低一点点，对比现在的价格，……，你懂的！ 不管是一年前还是半年前还是几个月前，很多上市公司在股票价格处于高位的时候宣称有重大资产重组或其他重大事项停牌，现在复牌了，会不会补跌？ 当然会补跌！ 但人家有些公司就会玩猫腻，把一些跟风的散户忽悠得一愣一愣的——当然一愣一愣是小事，要紧的是，这些散户的钱都栽进去了。 《中国证券报》在5月29号，就报道了这种做局手法： “具体做法就是找到友军或者叫作托，支付他们每股回扣，通过友军在某一时刻突然大量买入，吸引跟风盘博傻从而打开跌停，掩护原有主力当日顺利择高价平仓出逃。友军在第二天、第三天再选择合适机会走人。这样原有主力可以大量减少亏损，完成胜利大逃亡；请来的友军不仅赚了人情，还可以轻松快速地获得一些收益；苦的是那些胡乱博傻、盲从跟风、什么都不懂的散户。” 接下来，中国证券报以“九鼎新材”为例，揭露了具体的做局过程。 5月17日，停牌半年的九鼎新材，终止重大资产重组事项复牌，停牌期间，A股指数跌幅超过两成，“预计至少要跌四五个板，这次损失比较大。”深圳一位重仓九鼎新材的营业部大户老李向中国证券报记者表示。 …… 5月17日当天早盘，九鼎新材被巨量资金死死摁在跌停板上，令老李意外的是，午后开盘第一分钟即出现了近2亿元的巨量买单，跌停板被瞬间打开。 “搞不清楚主力意图，当时以为有其他利好消息，所以立即在跌8%左右的位置又全部买回，并加了点仓。”老李说。 当天的结果让老李兴奋得不得了。 在大额资金力撑下，九鼎新材当天下午牛叉无比，收盘涨幅达到4.12%，一天之内爆赚12个点，老李都感觉自己是股神附体…… 可惜的是，实际上，老李并没有股神附体，而是瘟神附体！ 九鼎新材接下来的走势是连续跌停，三天下来跌幅已经接近30%，老李的账户亏损额扩大了近三成。 资深证券人士指出，这实际上是主力做的一个局。打个比方，九鼎新材正常应该在12元附近打开跌停，主力找了一股友军，每股支付他1.2元，那么友军在周二以14.41元大量买入后，后面的拉升再稍微助推一下即可。因为友军大多数筹码都是在跌停板上买来，后面的拉升助推买的量相比之下就少很多，所以每股成本比14.41元高不出多少，假设提高了0.29元，那么友军的真实成本就是14.41+0.29-1.2=13.5元。也就是说，友军只要在13.5元以上平仓，都是稳赚不赔的。 “而原来被套的主力呢？九鼎新材复牌当日最高冲到16.99元，虽然被套主力量较大不可能全部在红盘平仓，我们可以少算一点，以均价15.5元平仓应该是不难的事。那么算上给友军的每股1.2元回扣，自己的平仓成本为14.3元，要比正常在12元附近打开跌停时出货好得多。” 在地方政府操纵之下，房市上，城里人很会玩，想着法儿恐吓老百姓接盘昂贵的房子；在上市公司和大股东配合之下，股市上，主力很会玩，变着法儿让散户们接盘昂贵的股票…… 不管做什么，反正都是在努力地从老百姓的荷包里榨出最后一个铜板。 这真是中国特色的房地产市场和中国特色的资本市场！