穷屌丝怎么炒房？史上最强房产投资攻略

穷屌丝怎么炒房？史上最强房产投资攻略 http://www.sohu.com/a/132545057_236207 2017-04-07 16:10 最近网上很火的一篇文章“我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的”分享了一个炒房者的自述，让大家看到了房产投资行业的巨大利润。 正如文中所属，在这些年房价大涨的情况下，无数炒房客前赴后继;普通老百姓为了保证自己的资产不缩水，也被迫的参与到这一场买房大战。 在这个全民炒房的时代，我们见证了一个个财富传奇。 请点击此处输入图片描述 那么穷屌丝应该如何炒房? 很多人看到这里可能在想“我又没钱，连首付都不够，哪里有钱炒房，简直是笑话!”，一点没错，想进行房产投资必须先完成一定原始资本积累，但事实上让很多人震惊的结果是：大多数炒房客也和正常平民百姓一样，在第一次炒房之前并没有多少钱。 炒房客究竟是如何在资金不足的前提下如何积累起来原始资本呢?本文带您详细解读房产投资领域的资本运作方法，深入房产投资具体操作细节，教您如何炒房! 但在文章开始之前，我们还是要奉劝各位一句：“房子是用来住的，不是用来炒的。”此文仅做分享，指望按照这篇文章进行房产投资，可能已经错过了时机!此路早已被用炒房者用烂了! 但是本文对于刚性需求，首次置业首付不够 或 已被政策限购 的朋友有非常大的参考意义，希望能帮到大家，也祝各位刚需尽快买到自己如意的房子! 炒房攻略正式开始 请点击此处输入图片描述 （一）首先，你需要一份工作。 What？不是炒房吗？难道靠工资买房？ Are you kidding me？ 工作，绝对不是让你去赚工资的。更不是让你去拼搏升职加薪。炒房是一个时间成本非常宝贵的行业，错过这一波涨幅就等于错过了机会。 炒房一般在36个月内就要结束战斗，36个月，靠工资，那是根本攒不了多少钱。升职提干也就是小组长，毫无意义。“上班”的主要用途，是为你交四金。 交四金有非常重要的意义。尤其是当申请房贷，信用卡时，会有很大的加成。 你只要有一份体面正当的工作就可以了。工资无所谓。 “上班”的第二个含义。是结交一群“小兄弟”，也可以是那种有利益驱动的朋友！具体就是只要看到你赚钱，就软磨硬泡让你帮他赚钱这种。下文具体会说到。 （二）做申卡准备，结交朋友。 赚钱再快，也比不上申卡。 对于一个初出茅庐，刚刚踏上社会的年轻人。如果他要靠“工资---积蓄”赞起人生的第一个150W，那可能需要五六年，甚至更长的时间。 而办卡的话，体制内人均130W，体制外人均80W。 也就是你那群小兄弟，一个个都是人形金矿。只要你挖掘得好，四五个朋友靠申卡一凑就是300W启动资金。 （三）做银行流水 无论是购房贷款，还是申卡想要高额度，必须要走这一步！ 一般银行的需求，让你打六个月的流水，部分地区甚至要求你打十二个月的流水。 无论如何，你在公司里得待六个月。 在这段时间内，你也不会闲着。 一件可以做起来的事，是“养流水”。 你要严格地做到“收支二笔账”，甚至可以说，同一家工行开2张借记卡。 其中，所有的“支出”走一张卡。譬如月供，还信用卡，分期付款。 所有的“收入”走一张卡。工资，房租，定期收入。 这样，等信贷主任问你要“流水”时。“收入卡”才会好看。 而对于“初入职场”的年轻人来说，工资不会太高。“流水”也十分难看。 这时候，你还可以“养流水”。 也就是说，每个月固定有一笔23456.78元的进账。放在卡上，暂时不要取走。 每三个月可以集中取走一笔60000. 按照谨慎的原则，银行应该集中监督你“工资”项目下的每月定期收入。 但我们实战体会，只要你每月固定日期，非“工资”类目其实也很有用。 另外一个黑科技，有某二家银行，如果你汇款的时候“备注栏”写工资。 则等到你去打存折簿时，他显示也是“工资”。 总而言之，你的流水得养起来。等哪天真用上贷款时，谋而备就可以用。 除了流水之外，另一个可以养的是“社保”。 社保的时间，每年的纳税证明，都可以养。 当你看见职业炒家唰唰唰地“万箭齐发”时。 其实人家二年前就开始准备了。 （四）扫街看房 在这六个月内，除了养流水，另一个可以做、必须做的事情是“扫街”。 天底下本没有捷径，也没有速成法。一切都是无差别的人类体力劳动。我们一般的要求，是“看房200套”。 对于一个小白，你会有太多的疑问。说了你也不听，听了你也不懂。 在这样情况下，我们给你的建议就是“看房200套”。 你不用违嘴，自己去看房二百套。 随着你皮肤被晒黑，脚底被磨破。晚饭今天没有吃，明天没有吃，后天忘了吃。 你自己会涨经验值，会有实战心得体会。 二百套是告别“粉耳朵”的唯一方法。 “谋而寡断”是男人最令人厌恶的品质之一。 “杀伐果断”是可以后天学的。其最佳的办法，就是长期泡在第一线。经历足够多。 （五）相关人脉 培养二个御用中介。培养一个御用贷款中介。凡事皆是资源。 信息不是免费的。大家都是利益驱动，找一个靠谱的中介，并且处理好关系，给予一定的利润分享，尤其是让中介在笋盘出来后第一时间先联系您，在以后会大有所用！ （六）信用卡 大约“四金”社保交三个月以后，征信系统已经有了足够记录。这时候可以开始申办信用卡。 因为银联偷偷地规定了“个人总授信”有上限。 因此办卡有很多的讲究。 工行卡最优先 56天卡优先 继续办付费白金卡 当这些卡发下来以后，你还要进行“养卡”。因为到了后期，你是根本没有精力干养卡活的。 你要为每张卡刷50笔小额消费，笔数要多，商户要杂，类型要全面。这样你的信用卡统计报告才会好看。 最后则是开始请小姐妹吃饭。 真心诚意地告诉她们你要炒房，要借她们的名字办信用卡。不要撒谎。 （七）投资“老破小” 越破越好！只要便宜！装修后出售！ 好了，差不多到了四五个月的时候。你手里卡也有一些了，房子也看了100套了。对市场有了初步的了解。这个时候，你要“实战”一把。纸上得来终属浅，真金白银才是赚。 我们对于“第一笔交易”看得极重。对于第一单，赚钱多少和年化回报率完全不重要，权当练手。 关键是“赚”。一定要赚。哪怕年化回报只有10% 但你无论如何不能亏。切记，切记。 买房的第一套，第六套，第十六套是最重要的。 具体的操作，反正你买房之前，可以有二到三个月的漫长时间可以扫楼。 只要你看的房子足够多，你总是可以找到笋盘。 越破越好，关键是便宜。 利润是在买入的一刻就已经产生。关键要成本远低于市场价。 对于第一单，第一次炒房，你不用追求高利润。 只要能摇摇晃晃地把“整套流程”走完即可。 我们的目的，也主要是让你熟悉了解“买入---装修---卖出”的整套流程。 知道是这么回事即可。 最后，你盘算利润。利润很薄。 但是再薄再薄，只要能跑赢定期存款利息。也足以让人精神大振，“发现一条财路”了。 在第一套的基础上，一般我们建议你再做第二轮“老破小 变 精装修”。 和第一轮的青涩相比，第二轮无疑会少走许多弯路，少交许多学费。利润大为增加。 挑战一下获利的上限。 此后，还可以做第三，第四轮。 “老破小 变 精装修”本身不是一个成功的流派。炒房客动辄谈论500W以上的利润。以单趟20W的利润，足足要做上几十笔。所以，不必留恋。 这次的操作主要是三个目的： 1)小规模实战几回。涨涨经验，交交学费。 2)赚100W启动资金 3)给家人竖立一个赚钱的印象 （八）富二代 在这里，就可以看见我们和口含金匙“富二代”之间的区别了。 我们通篇的文章，假设的主人公，都是“赤手空拳来到北上广深，无存款，无人脉，无资源”的三无人士。 你很能干，很拼，想出人头地。但22岁时一无所有。 对于这样的年轻人，你才需要“信用卡”+“老破小投资法”这二条科技树。 信用卡可以通过“空当接龙”的方法虚空幻化出几百万。尽管苦不堪言。 投资老破小获得100W启动资金。并获得家人的支持。 不管是谁，起步的时候都不轻松。你没有爹可拼，你就必须更拼命。 你从0起步，你就必须冒更大的风险，吃更多的苦。 值得欣慰的是，炒楼相对来说，还算是轻松的。 （九）多核 我们一般认为“老破小”赚不多。一年时间循环四次，也不过赚100W左右。信用卡办200W。如果“老破小投资”失败的话，此路不通。 那你就办300W信用卡咯。无非是更辛苦，更痛苦，更风险一些。 当有了这些启动资金，赚到第一第二笔钱的“示范效应”。 你才可以回到家族里“满地打滚”。获得你整个家族，全面的，多族裔的支持。 这会使得你的实力大大增强。 也是很关键的一步。 当你满血满魔浑身披挂，再次回到战场时。 凑家族之力， 你应该会有500W信用卡+500W资金。 这会使得你的战斗力大大加强。 然后你再按照“航母编队”。按照： 成长型/防守型 收益性/流动性 长期项目/短期项目 大型标的/中小型 和所有的财务类“教科书”一样。以资产配置的眼光搭建你的整个资产包。 （十 筑巢引凤 以上所有的事情全部都做完了。无非也就是“蓄势待涨”。 好比我所有的准备工作都已经做完。 手里的600W现金，变成了“2000W房产的三成首付，-1400W负债”。 在这个时候，有一个最最最最最关键的步骤： 房价必须大涨! 理论上来说，600W现金和“2000W房子的三成首付”。在会计上是等价的。 而二者的唯一区别，在于“房价是否按照预期大涨”。 筑巢引凤，如果房价没有大涨。则你死光光。 简直是埋坑自己躺。 而房价会不会涨呢，这不是“术”里面的问题。 而是“体”里面的问题。 是基于奥派经济学，货币经济学，宏观调控，土地政策，人口大数据等一系列分析的结果。 要把“房价是涨是跌”道理说清楚，就是1000000字。 因此这是“速成篇”不教的东西。 您记住结论就可以：“涨”。 （十一) 中级阶段 先让我建仓，把“600W ==> 2000W房产三成首付”。 然后房价必须“如期大涨”。 万事如意，你可以进入中级阶段。 在中级阶段，钱财是来得极快的。 如果你看初级的时候，为了100W信用卡，为了20W的凤变冰利润，被折磨得痛不欲生。 而在中级阶段，眼睛睡醒就赚了几十万。 一般而言，上海楼市世道好的时候，2000W房子，一年可以赚600W。 也就是本金翻翻。 考虑到本金中，你还有大半不是自己的钱财。本金可能就200。 也就是只要一年的时间，你就可以; 脱离赤贫 脱离苦海 脱离屌丝 脱离小康 稍微超越中产 你的身边，常有“一年时间10000到1000万”的故事流传。 其实前半截都在建仓。建仓后楼市一冲就千万了。 （十二）每年买两套房 中级的后续做法是“每年买两套房”简称2N，也就是每年买二套，持续扩大。 顺着这条线，最终可以一直做到A9（资产九位数，过亿）. 至于2N的具体做法，水库文献中已经有了详细描述。 不再赘述。 值得一提的是，除了抵押，截断，高评，对敲等各项手法之外。 还有一个极重要的选项：“卖出”。 因为楼市这玩意，也和桃子一样，存在一个“成熟”的概念。 一个地段从潜力，青涩，成长，发展; 最终会达到：成熟，过成熟，这二个阶段。 其中“成熟”阶段，该板块已达最最热炒顶峰。继续成长可能性不大。 “过成熟”阶段，该板块已炒完审美疲劳。此后只会走下坡路。 当手中物业接近“成熟”时，要尽早安排出售。 而物业“过成熟”时，要坚决全力抛出换筹。 譬如说，上海97年的田林，03年的徐家汇，04年的莘庄，09年的联洋，就属于热到巅峰而衰弱的。 2016年的大宁，唐镇，也处于“成熟水蜜桃”即将腐烂的状态。 当投资者盘算好“出售计划”，一心一意想抛时。突然遇见政府宏观调控。 那定会是非常愤怒的。 请点击此处输入图片描述 （十三） 高级阶段：换仓 高级阶段，主要是守。 “一切附加值都不保值”，就比如说，上海也是不保值的。 等上海涨到20万-30万每平米，重庆就要涨到6-8万一平米，所以上海的空间不大了，只有2倍左右，而重庆的还有5倍 不要恋战，不要舍不得一线，宁愿把资产转移到重庆去。 （十四） 终极阶段 对于终极阶段来说，富贵浮云，都是白云苍狗。 不仅“上海”二个字不保值，就连“财富”二字，本身也是不保值的。财富并不能抵抗战争，政治，社会动荡。 甚至科技发展…… 象王健林有5000亿财富，他的下一代，下二代，下三代，再要维持他在全社会的财富水准，那是非常非常难。几乎注定要降阶的。 相对而言，如果王健林有5000个儿子，而每个儿子均分1亿。并且散居在全国150个万达广场，全国各地。 则“王氏家族”堪称是根深蒂固，几乎无可撼动。 5000人的财富总量增长，也一定会超过王思聪一个人的速度。 孩子才是终极财富。 血脉的传承，就是自然界的究极意义。 而你要做的，则是让尽可能多的孙辈来到这个世界上。 至此，炒房结束 穷屌丝炒房具体步骤简单归纳总结如下： 1)首先，你需要一份工作 2)工作至少维持六个月，工资不重要。但一定要让公司帮你交四金。 3）在公司中结交一帮朋友， 4）开始养流水，每个月固定入账，三个月可取走一次整数。 5）在每一个银行开设借记卡，办超级网银。 6）开始养社保，纳税证明 7）开始扫街，冒充买家，看房200套。 8）对笋盘形成自己的判断体系。 9）板块轮动，判断下一个热点 10） 对重点区域30个楼盘，必须做到完全熟悉。 11） 避开“处房情结”，专注于二手房。不推荐学区房。 12） 了解Marketing，市场客户分类，口味趋势。 13） 理解屌丝时代 14） 选择二个有能力的御用中介，建立私交 15） 认识至少一个贷款中介 16） 工作三个月后，开始办信用卡 17） 为每张信用卡，累积50笔小额消费 18） 重点发展56天的卡 19） 重点关注工商银行信用卡 20） 目标200W额度 21） 请朋友协助办信用卡借你用 22） 开始练习空当接龙 23） 初次接触私人拆借，烫平针刺 24） 准备二张房票 25） 房票A开始凤变冰，全款买老破小 26） 买房的时候，带现金去。增加震撼力。 27） 四字大法：“哭晕，认怂”。 28） 老破小交易周期尽量缩短。 29） 优先使用老人房票，把质量差的身份证先用尽。 30） 熟悉交易流程 31） 熟悉建材市场 32） 熟悉买卖，租赁实战 33） 迅速抛售，赚取第一笔利润 34） 第二次老破小循环，熟悉更圆润 35） 三到四次凤变冰，积累原始资金 36） 房票B开始大面积低单价 37） 大面积交易周期尽量拉长，拖六至八个月以上。 38） 选择30年期等额本息 39） 先不要用公积金 40） 简易装修，分割成单间出租“民宿流”。 41） 制造赚钱效应，获取家人的支持 42） 获得家族资金 43） 获得多核身份证 44） 帮多核开始申请信用卡，信用贷 45） 59岁之前，资源一定要榨干净 46） 目标500W信用卡，500W私人借款 47） 继续买入，组建航母编队 48） 对于多核可以用抵押证控制。记得保留全套文档。 49） 房产开始升值 50） 依靠抵押，截断，高评，对敲等方法，获取资金 51） 用低成本资金替换掉高成本债务 52） “无限房票大法”，破限购限贷。 53） 每年买两套房 54） 增加朋友圈 55） 拓展私人借款渠道 56） 涉足更昂贵的资金，直到扩张边界 57） 逐步打造团队，开始伙伴分工。 58） 绘制现金流量表，预估未来缺口 59） 在中介处挂牌，涨价顶贴 60） 冒充买家，了解卖房行情 61） 春节前最淡，春节后最旺季。 62） 有秩序地在三重顶卖出房产，优先卖充分成熟的 63） 开始考虑全职，炒楼比工作更重要。 64） 主要的时间以融资，扫笋盘为主 65） 按照1：10的比例，逐步有计划将资产兑换成重庆。保留胜利果实。